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5年后,房子是“大葱价”还是“黄金价”?国家

作者:admin 发布时间:2020-06-12 21:51

爱它的是多样化人群,有早早买房的,有地产从业者,也有依附其存在的诸多上下游行业从业人员。这些人自然都是尝到了房地产发展的甜头,恨不得掏空所有积蓄外加最大限度负债买买买,对于房地产未来的发展更是时刻抱有崇高的热情和饱满的信心;恨它的人非常单一,基本都是错过了一次又一次购房机会的刚需型购房者,从房价几千一平等到了几万一平,全款变首付,首付再变车库,一路伴随着房价不断上涨走来,到最后对房地产剩下的只有失望和痛恨了。

过去二十年,中国出现了多次巨大“造富”机会,但能像房地产一样屹立二十多年不倒的,屈指可数。房地产不仅是发展最快的行业,同时也是投资回报最可观、最稳、最被老百姓认可的行业。

从地产行业整体发展规模和质量提升来看,这确实是好事。因为房地产行业标准越来越规范,开发商造房技术越来越精湛,这对于我们的居住环境和生活质量的提升大有裨益。

但如果从房地产投资增速,从房价涨幅,从行业乱象的发生概率,从资金脱实向虚,从投资炒作坏风气不断蔓延扩散,以及从老百姓的口碑来说,房地产的“罪行”似乎又是罄竹难书的。

用业内同行的一句话描述就是,一个诞生之初定位于解决亿万刚需居住问题的民生工程,一家独大发展了二三十年,最后硬生生被炒成了奢侈品的价格,这是这个行业发展到现在最大的败笔。我们无法否定房地产过去对经济增长的拉动作用,但我们更无法忽视,地产行业的高速扩张发展其实是牺牲了一代人的幸福为代价换来的。

本该是人人住有所居的民生行业,却二十年如一日地呈现单边上涨行情,最后沦落为少数有钱人的“赚钱工具”,甚至一度成为有些人“稳赚不赔”的生意,在我们看来,这是亿万买房自住的国人的不幸。尤其是过去5年,房价迎来新一轮火热行情,很多城市核心区域房价都“起飞了”,短短两三年时间,涨幅高达50%,甚至翻番的城市不在少数。特别是17、18年,三四线城市迎来逆势补涨,房价从此步入“万元门槛”,让很多当初看不起它的人,捶胸顿足后悔不已。

过去5年,甚至是更久的时间里,对房地产心生“恨意”的人,基本都完美错过了一轮又一轮的房价上涨大赚的机会,更有甚者最后连基本的居住问题都还没有彻底解决。理智分析,下一个5年,那些“错过”的人又该如何选择呢?是继续破罐子破摔依然死撑不买房,还是吸取教训,抓住机会抓紧上车呢?

这看似是刚需买房的选择问题,实则是楼市5年之期发展趋势的研判话题。5年后,房子是马云所说的“大葱价”还是北师大等专家教授说的“黄金价”?5年后,房子降价抛售都“没人要”还是大家依然还“抢着买”呢?

这个问题看似难回答,实则答案已经摆在明处了。因为不管是国家方面,还是开发商方面都早早给出了明示:

首先,国家文件传递出了重要信号。社科院研究发现:房价收入比超过9:1,房地产对经济增长贡献已得不偿失。翻看中国典型的50大城市,我们会发现,有45个房价收入比都超过了9:1,第一名的深圳甚至高达34:1,简直骇人听闻。

传递的信号非常明确:房地产不能再被高高捧起了,再大举发展房地产拉动经济,真的无异于“饮鸩止渴”。

在此之前其实也有经济学专家直言不讳揭露过,大肆发展房地产,看似房价上涨国人的财富都大举增加了,但那都是纸面财富,是无法套现拿来花的。倒是房价上涨对消费的挤压是真实存在的。房价涨房屋总价越来越高,买房支出的首付和月供大举增加,但是国人的工资性收入却是几年都不动,或者象征性微幅调节,这必然导致绝大多数人买房后手中的积蓄所剩无几。调查统计的结果显示,这几年买房不仅不会刺激消费,相反是在抑制消费。这对经济的增长早就不构成拉动了。

经济学专家的意思很明确:鼓吹发展楼市拉动经济之说已经不成立了,未来5年我们已经没有理由再大肆发展房地产了。相反,我们当下最应该做的就是,趁楼市被按住稳住,合理引导资金流入实体制造业、科技产业、能源行业等,找到新的经济增长点,发展实体等更具竞争力的硬核产业。

叠加国家今年在两会上的政府报告文件来看,我们也不难发现国家对下一阶段的房地产定位其实已经悄悄改变了:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

去年没提,今年国家文件再提“房住不炒”,意图就显得非常清晰:其一,楼市取得的调控成果来之不易,必须加以保护;其二,房地产是经济的压舱石,现阶段我们要的是“稳”,只有稳住了楼市,经济才能稳住。所以没有任何理由打开楼市调控的口子。且这种态势或至少延续到长效机制出台,而从国家近期释放的房地产税等长效机制出台的时间表来看,这种状态或至少要保持5年以上。

其实不止国家文件释放了调控要继续坚持的信号,此前央媒经济日报也有表态,未来调控或常态化,尤其是“限购”、“限贷”等政策,在大城市或持续二十年都不会退出。

我们不妨大胆猜测一下:第一,投资炒作楼市的风气会逐渐改善,最好的情况是楼市从此告别非理性投机炒作,尤其是三四线城市,炒房投资客在尝到“有价无市”、“无人接盘”之苦后,会谨记教训,再不会踏足这些城市半步,市场秩序得以恢复,投资炒作乱象也得以净化;第二,房住不炒越来越深入人心,大家对于房地产的态度发生根本性变化,按需买房的人群大大增加,即房子的居住属性最大化回归,房价自然也会理性回调。

5年后,房价在城市间的分化会越来越明显:一线城市核心区域的房价,可能还会以每年国家规定的合理幅度上涨。对于刚刚毕业的年轻人,以及外来人员,这些地方的房价依然会是“黄金价”。而且,这些城市对中小城市有巨大的虹吸效应,会吸引更多的高精尖人才落户来到这里,随着需求的不断增加,好地段的优质房产,相信大家依然会“抢着买”;5年后,房价真的没可能跌到“大葱价”吗?这也未必!其实即使在今天,西北部的很多边陲小城,一些人口塌陷、产业单一、资源缺乏等特征明显的城市,房价就已经很让人意想不到了——黑龙江鹤岗,一套90平的房子只需四五万元,折合单价不足600元/平,这个房价水平无异于“大葱价”了。

其次,开发商大佬也一语“道破”了。我经常提到的一句话就是,分析研判楼市行情,不要看专家学者是如何说的,而要看头部开发商是如何做的。拿不拿地,抓不抓紧卖房,有没有降价意识,这些最表面的动作,往往就是楼市发展趋势的最好诠释。

对于未来几年的发展趋势,开发商大佬旭辉董事长林中用一句话就“道破”了:房地产未来几年都是夹缝时代。

依据有三:一则,今年的市场销售体量将减少10%-20%,开发商的日子会越来越艰难,这种态势将延续到年底;二则,调控短期不会退出,尤其是金融调控会给房企更意想不到的打击,房企的现金流、库存去化都面临着极大的挑战。各大房企都应该谨慎起来,积极调销售策略,现金为王,毕竟活下去才是硬道理;三则,房企加强内部管理同样非常重要,比如要严控成本、积极升级产品、全员营销、加强线上下的结合等。更重要的是,千万不要买错地、定错位,以前房地产行业挣快钱、挣大钱很容易,但未来房企要习惯挣小钱、挣慢钱、艰难挣钱的环境,坚持不囤地、不捂地、不买地王。

从开发商大佬的一席话我们基本能够明确三点重要信息:第一,行业天花板已经到来,发展到顶了。这意味着房地产要开始走下坡路了,今年房企的日子会更不好过,但这只是未来几年的开始。“下坡路”一旦开启,开发商销售会越来越难,同样买房人的热情会越来越低,楼市成交跟不上节奏,大量房子真的会“没人要”,楼市或再次出现6年前的一幕,地方、开发商、银行都在为开发商卖不掉房而发愁;

第二,如上文所言,调控真的有可能要继续坚持5年以上。这决定了未来房价没有多少上涨空间,毕竟调控就是为了稳房价、稳地价、稳预期的。5年保持调控不松,可想而知,又会有一大批中小房企被淘汰出局,房企的集中度会提高。房企间的分化严重,其实房价分化、城市分化会更严重,楼市房子“没人要”和“抢着买”会并存。

第三,房企未来都要习惯挣小钱、挣慢钱、艰难挣钱了,炒房投资客的机会还会多吗?答案是否定的。在我们看来,至少5年内投资炒房的算盘应该彻底收起来,市场别说稳定,即便是年涨幅5%,对于投资炒房客而言,也没有赚头。大多数城市的房价会回归刚需定价的时代,房价即使名义上不会跌到“大葱价”,但一定是很多房子“没人要”,大家都有房了,多买房没赚头,自然不会再多掏钱投资房产。


 

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