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政府收回拍卖土地开发商12年未获补偿 回应:将

作者:admin 发布时间:2021-04-23 21:26

  政府收回拍卖土地开发商12年未获补偿,回应:将积极对接解决

  孙孝连等人多年前在广西钦州港竞得一块土地的使用权,着手开发时当地规划变更,项目停建,在补偿阶段,双方陷入一场长达十余年的拉锯。

  今年54岁的孙孝连是来自福建的一名企业家。2007年,孙孝连经广西招商引资进入广西钦州,创立广西红树林房地产开发有限公司(下称“红树林公司”)。2008年初,通过竞标获得钦州港区一地块土地使用权。

  但入场施工不到一年,钦州港规划变更,项目停建。按照程序进入补偿流程后,双方进行了3年的多轮沟通协商。

  2012年9月,钦州市政府下发批复,决定通过货币补偿的方式收回相关地块的土地使用权,并明确了补偿款支付时间和违约责任。经过评估和审计,确认总补偿费约为2.48亿元。

  孙孝连说,他本以为事情到此应该告一段落,股东也都等着政府补偿款。然而几天后,该方案在钦州市土审会未获通过。

  此事后来陷入“提方案、请示、打回”、“再提方案、再请示、再打回”的怪圈当中。项目停建至今12年,当地领导换了一任又一任,孙孝连等人仍未拿到补偿款。

  无奈之下,2018年红树林公司提起了民事诉讼。三年后,最高人民法院终审裁定:红树林公司和钦州市政府及土地局的诉讼纠纷,本质是政府因规划调整需收回出让土地引起的后续补偿纠纷,应该走行政诉讼处理。

  如今,他一边和政府部门继续协商,一边做好打行政诉讼官司的准备。

  近日,钦州市自然资源局局长王廷智接受澎湃新闻采访时表示,对于红树林公司反映的补偿事宜,市委书记很重视并做了相关批示,下一步钦州市有关部门将积极与红树林公司对接,争取能达成一致意见,并通过以土地置换方式解决该问题。

  通过招商入桂,施工不到一年当地规划变更

  孙孝连和广西结缘于2007年。那一年,40岁的孙孝连作为福建省企业家代表被邀请参与“百企入桂”招商活动。

  此时的孙孝连正意气风发,在图书、房地产等多个产业均有建树,曾任福建省工商联合会常委、福建省民营企业商会名誉会长等多个职务。

  在当地招商部门的带领下,孙孝连和其他企业家一同参访了广西下辖的南宁、柳州、防城港等多个地市,“每到一个地方都受到了很热情的欢迎和接待”。几番调研后,孙孝连决定把项目投资到钦州。

  钦州位于广西南部,是北部湾城市群的重要城市,拥有的深水海港亦是国家保税港,是西南地区连接东南亚地区的重要出海通道。当时的孙孝连对于钦州港的未来发展前景非常看好。

  在钦州,孙孝连组建了红树林房地产公司,他说,数十名股东通过银行贷款、民间借贷等方式筹集了近亿元资金。2008年初,公司公开竞得钦州港152.3亩土地使用权,准备用于100万平米的房地产楼盘开发。该地块一线沿海,毗邻中山公园,不远处还有当地知名的万亩红树林景观。

  孙孝连说,拿下地块后,2008年下半年,红树林公司组织人员着手开展项目的前期准备工作。一方面选定有甲级资质的建筑设计院和策划公司,制定小区和酒店的设计方案,一方面组建经营班子,购买了土方施工机具进驻港区,进行项目场地平整等前期工作。2009年9月8日,施工队正在工地施工时,红树林公司接到了钦州市建设规划委员会的一纸文书。

  钦州市规划委在文件中称:根据2009年8月18日会议精神,凡处于钦州港渔人码头项目周边区域项目的开发建设,应待渔人码头的控制性详细规划确定后再进行审批。

  “红树林高尚商住区和红树林大酒店位于渔人码头对面,属于周边区域,故暂缓对该项目的审批。”钦州市规划委称。之后,钦州市政府在向国土局下发的批复中,决定收回该地块国有土地使用权。

  钦州市政府收回土地使用权有法律依据。《土地管理法》第58条明确,在为公共利益需要使用土地等特殊情形下,人民政府可以收回国有土地使用权,对土地使用权人应当给予适当补偿。

  《城市房地产管理法》第20条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给与相应的补偿。”

  孙孝连说,对于变更规划,公司在接到通知前并不知情,股东们都很诧异,叫停项目意味着此前的努力都付诸东流。设计图纸全部作废,施工人员的合同都要逐一解除,运营团队就地解散……

  三年多次协商补偿,算出补偿费后未获通过

  项目已无法开工建设,按照程序,政府收回出让土地后应进入补偿阶段。如何补偿?按什么标准补偿?什么方式补偿?都成了双方协商的内容。

  钦州市国土局2017年6月24日作出的一份信访答复详细记录了双方协商及签订补偿方案的情况。

  钦州市国土局称,2009年到2012年,经红树林公司与政府双方多次协商土地处置方式,最终于2012年5月,钦州市土地审批与储备委员会2012年第四次会议讨论通过了以货币补偿的方式收回受让用地,并对红树林公司前期投入按审计结果给予补偿,总补偿费用分期支付。

  2012年9月27日,钦州市人民政府下发《关于钦州港红树林房地产项目用地盘整方案的批复》,双方同意以货币补偿的形式进行补偿后收回土地。

  澎湃新闻注意到,上述批复明确,总补偿费由土地补偿费和前期投入损失补偿费两部分组成,土地补偿由评估确定,前期投入损失费由审计确定。

  批复对评估和审计方法进行了规定。其中,土地补偿费是在8个入围评估公司中,以摇珠方式选取4个评估公司对该楼盘地块进行评估,最后取居中的两个评估值平均数作为土地价值。审计则由钦州市审计局进行。

  批复规定在18个月内分三期付清总补偿费,并规定,钦州市政府如无法按时支付补偿金,从逾期之日起,按逾期未支付部分金额的万分之五/日,支付违约金给红树林公司。

  随后召开的钦州市土地评估价格审核小组2012年第七次会议研究决定,同意两家评估公司评估结果的平均数作为该地块的土地价值。即红树林公司152.3亩建设用地的土地补偿费确定为22951.925万元。

  2012年10月15日,钦州市审计局也出具了审计报告,计算出前期投入费用为1874.772511万元。

  钦州市国土局信访答复中称,市土地评估价格审核小组和市审计局同意钦州港红树林房地产项目用地的总补偿费约为2.48亿元。

  “这个补偿费用从我们的角度而言还是评估低了,周边地价也有了明显上涨,但既然是双方之前就定好的评估、审计规则,那算出来的数字我们都认。”孙孝连说,他当时计划,收回土地补偿款后就投资其他的项目,但事情并没有结束。

  钦州市国土局在信访答复中称,2012年10月23日,市国土局根据上述核算价格拟定了用地补偿方案,并提交市2012年第六次土地审批与储备委员会研究讨论,但该方案并未获会议通过。

  孙孝连对此不解。他认为,土地补偿费用的确定,是由专业机构经过一系列严格的评估审计得出的,不能轻易否定。

  补偿事宜多年无果

  钦州市国土局在上述答复中称,在2012年土审会后与红树林公司再次协商,建议红树林对原用地降低容积率继续开发建设,但红树林方面不同意该建议。

  孙孝连说,从2009年以规划变更名义叫停项目,人员都解散了,过了三年让重新开发建设,他们难以同意。

  此后,红树林房地产项目补偿问题就在钦州市国土局港区分局、市国土局、市政府等多个部门兜转。

  货币补偿事宜没有进展,钦州市政府开始讨论以土地置换的方式解决问题。

  2015年4月8日,时任钦州市副市长李斌召开专题会,讨论通过红树林公司按“等价值置换”的原则,以土地等价值置换的方式解决。专题会后,选取了市区几块用地拟置换给红树林公司,并将拟置换地块的具体情况及用地置换方案报市政府。

  2016年11月1日,钦州市国土局与港区管委会召开了专题会议讨论,形成了会议纪要,主要内容为鉴于钦州港区范围内的新增建设用地指标有限,且已无足够工业性质以外的国有存量土地,建议在市区范围内安排土地置换给红树林公司。

  2017年2月16日,钦州市国土局将置换意见上报市政府。

  2017年4月17日,钦州市国土局再次将土地置换意见上报请示。

  ……

  澎湃新闻注意到,钦州市国土局在给红树林公司信访答复中披露,国土局在2009年到2017年之间,至少16次向钦州市政府、市住建委、市委督查室等单位部门提交处置方案、请示,但均未能解决补偿问题。

  孙孝连说,在合情合理的前提下,货币补偿、土地置换的方式公司都可以接受。每次找到市政府或者国土局的领导,都说很重视,对我们的遭遇表示同情,并承诺一定尽快推动。但补偿款迟迟未能到位,给红树林的股东都带来了很大的资金压力,一些股东此前是通过银行贷款、民间借贷等方式筹款投资,更是陷入煎熬。

  2015年3月9日,红树林公司股东杨某在福州家中26楼跳楼自杀身亡。家属称,生前杨某系找身边亲友借款投资该项目,此后背负债务压力多年。

  2018年12月30日,红树林公司另一股东金某脑干出血病亡。其母亲称,身前金某由于无法按时偿还投资款及利息,只能通过透支信用卡、网贷维持生活,债务越滚越大。

  钦州官方回应:高度重视,将继续积极与企业对接

  2018年11月,红树林公司向法院提起民事诉讼,要求钦州市政府承担支付责任和违约责任。

  庭审记录中显示,钦州市国土局诉讼委托代理人在庭审现场表示,投资有风险,对股东的遭遇表示同情,但是真的和政府的方案没有关系。对于原告的诉讼请求,在合法的范围内是可以支持的,对于规划变更造成的其他损失不属于本案审理范围。

  钦州市政府委托代理人在庭审中直言:“现在新来的政府来看以前的事情,怎么来认可,从合法的途径解决……”

  2019年9月4日,广西高院作出一审判决,认定本案实质是红树林公司与钦州市国土局、钦州市政府就国有土地使用权回收后,如何兑现土地补偿款的纠纷。事实上,双方已经进入收回国有土地使用权的协商补偿的阶段。

  广西高院认为,钦州市国土局、钦州市政府对收回国有土地使用权的补偿行为,属于行政行为,红树林公司要求补偿的诉求属于行政诉讼受理范围,不应以民事诉讼起诉。故驳回红树林公司请求。

  红树林公司认为,司法实践中有多个法院(包括最高人民法院)将此类纠纷作为民事案件审理,并作出民事判决书,因此提起上诉。

  2020年9月29日,最高人民法院维持了广西高院的裁定。最高法同样认为,本案实质上是政府因城市规划调整需收回出让土地引起的后续补偿纠纷,属于行政诉讼的受理范畴。

  2021年3月30日晚,钦州市自然资源局局长王廷智接受澎湃新闻采访时表示,对于红树林公司反馈的补偿问题,市委书记非常重视并作了相关批示,近日正与红树林公司协商。

  针对其他问题,4月7日晚,王廷智给澎湃新闻发来了钦州市自然资源局的书面答复。

  答复中称,在2010年10月,原钦州市国土局依据初始土地评估价格约2.3亿,拟定了相应的补偿方案。但经组织有关部门会商,有关部门对土地评估结果提出异议,补偿方案未能确定。

  钦州市自然资源局认为,2012年作出的土地评估报告有效期已到,应该重新评估,而红树林坚持以该份土地评估报告为依据,双方未能协商一致,之后双方一直沟通直到2018年红树林公司提起诉讼。

  澎湃新闻注意到,根据《城镇土地估价规程》的规定,土地估价报告的有效期是一年。孙孝连表示,2012年作出的评估报告是追溯性评估,评估结果没有有效期,这个可以找行业专家进行论证。此外,如有逾期,也是政府造成,应由其负全部责任。

  他认为,2012年土地评估报告和审计报告是将近3年的协商和一系列严格程序的结果,这都要推翻重评不合理,整个市场和周边环境都发生变化,“如果再次评估审计又没有达到政府预期,是不是还得推倒重来?这事情就永远没有尽头。”

  孙孝连说,和政府打官司是无奈之举,在这件事上其实是双输:一方面企业拿到补偿款的时间继续延后,一方面政府违约金不断增加。按照此前政府批复的违约标准,每天的违约金就十余万之多。

  钦州市自然资源局在对澎湃新闻的答复中还表示,最高法作出判决后,钦州市高度重视,多次主动与红树林公司对接,钦州市政府分别于2021年2月5日、3月31日召集市自然资源局、钦州港片区自然与建设局、红树林公司召开专题会,认真听取红树林公司方面诉求。

  钦州市自然资源局还表示,下一步,钦州市有关部门将继续积极与红树林公司对接,争取达成一致意见,并通过以土地置换方式解决该问题。


 

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