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一座城市,最值得买的房子,就在这里!

作者:佚名 发布时间:2020-03-08 18:46

微观维度是考量在这个特定区域里,具体买哪个小区,以及楼层、面积、房型,还有房贷、税费等最细微的问题。

每个人的实际情况千差万别,越是细微的问题,越是需要个性化的综合理财规划,这类问题很难用一篇大而全的文章讲透彻,所以微观维度力哥很少写文章,更多的是私下回答会员一对一的买房咨询。

去年带团去泰国考察楼市,有些女客户看到一套样板房装修很符合自己的口味,就说我爱死这房子了,赶快买买买。这个思考角度就错了,因为这房子以后又不是你住,你得想别人会不会愿意买你这房子。

人是生活在三维空间里的,从A点移动到B点,需要付出刚性的时间、金钱和体力成本,其中最宝贵的是时间成本。

因为我们的人生就是由一段连续的时间构成的,假如你家在A点,而上班、买菜、逛街、看病、运动、送孩子上学的B点却距离很远,每天必须花上好多时间往返于AB两点,把时间花费在这种无意义的交通上,意味着慢性自杀,完全违背人的天性。

小区里就有大花园,出门就有植物园,拐个弯就能面对宽阔的江面,能呼吸到最新鲜的空气。

左手是最好的幼儿园,右手是最好的小学,马路对面是三甲医院,转手就有大卖场和电影院,B2层还有地铁直达…

因为住在这种房子里,你可以用最短的时间抵达这些为你提供刚需服务的场景,所以才会那么抢手。

当然,样样条件都很优秀的房子,往往价格也很“优秀”。这就是为什么距离地铁站步行5分钟的房子,和步行15分钟的房子,价格就会差一大截。

那些有钱人,就更愿意多花点钱来买时间(生命),囊中羞涩的人,则更愿意多花点时间(生命)来换取更便宜的房子。

都说富人的时间比穷人更值钱,这话听着没错吧?同样劳动一个小时,富人能比穷人创造更多的财富。

这个道理不难理解,但更多人关心的是,如何以时间换空间(房价),用相对少的钱,买那些未来有更大升值潜力的房子。

也就是有些地段,现在各方面条件都还不成熟,所以房价还不高,但我预期未来的发展会很好,所以先埋伏下去,坐等价值发现。

大城市的人口密度越来越高,高层建筑势必越来越密集,生活在放眼望去,到处都是钢筋混凝土构建的城市森林里,其实人的心情并不会特别好,但江河湖海上没法造房子,如果你从阳台看出去,是一片一览无余的江河湖海,可谓极目楚天舒,心情自然很好。

但这个道理,很多人也知道,你看上海陆家嘴滨江或深圳后海湾一带的江景海景房,价格都死贵死贵的。

但也有一些还没完全开发出来的江河湖海边上的房子,其独特价值还没被大众所认知,就容易形成价格洼地。

比如10年前的上海南徐汇滨江板块,各种配套设施都还不完善,但如果有远见的话,就知道上海未来浦江两岸延伸段的一线江景房,一定会很受欢迎。

注意,我说的是中心城市里还没被意识到的江河湖海景房,而不是前不着村后不着店的那些江河湖海景房。

江河湖海到处都是,这些自然资源本身并不稀缺,只有大城市里的江河湖海,才是真正众人追捧的香饽饽。

很多城市的地方政府在产业升级、腾笼换鸟、改造城市面貌时,遇到的最棘手难题,就是老城区这块硬骨头太难啃。

因为大量历史遗留问题,老城区的改建会很吃力,成本很高,阻力很大,规划限制很多。所以深圳和浦东的发展奇迹,很大程度上是因为那里原本就是一片农田,可以从零开始,高标准高起点做全盘规划。

算一笔账就知道了,与其在老城区里事倍功半地捣鼓,还不如在市郊另起炉灶,给城市发展打开一片新天空,这就是遍地开花的新城新区的由来。

但是鸟不拉稀的新城,往往需要政府去推动,所以很多市政府就会主动搬迁到高大上的新城区,从而带动企事业单位也一起搬过去,新城的人气就是这样一点点起来的。

但还是基于人性对懒惰的强烈需求,新城区的中心和已经建成的老城区边缘,不能离太远,我觉得10公里就是极限了。

如果有地铁相连,在新城区上班,老城区生活,或者房子买到新城区,白天还是回老城区上班,10公里的距离,很多人都能接受。但如果要差了二三十公里,中间全是鸟不拉稀的农田,很多人就会受不了漫长的通勤时间,老城资源对新城的辐射力度,就会差很多。

在改革开放之初,北京和上海的城区面积其实都很小,和民国时代没多大变化,所以当时距离天安门正好10公里的望京和距离人民广场也是正好10公里的古北都快速发展起来了,这两个地方当时都是郊区,但距离市中心不算太远,又正好位于机场到市区的必经之路上。

可当城市自身体量不断变大,需要进一步向外拓展时,距离天安门将近20公里的西北旺软件园也发展起来了,虽然已经在五环外,但距离当时的北京城区边界只有5公里,再往外跨一步就到了,就很容易把北京的现成资源引导过来。

其发展路径是中关村(西北四环内)-五道口(西北五环内)-西二旗-西北旺(西北五环外)。

现在西北旺的发展也基本饱和了,所以继续往西北方向的永丰发展互联网高科技产业,就成了顺理成章的事了。

你别看现在西北旺那边虽然生活设施还不如望京成熟,乍一看那些小饭店小宾馆有点low,但因为已经聚集了大量互联网企业,提供了大量高薪工作岗位,这些码农基于懒惰的人性,也会希望在这附近安家,所以这一带的生活娱乐设施也会不断完善,未来教育和医疗资源同样会慢慢倾斜过来。

也是因为历史原因,北京历来北富南穷,南五环内的发展不如西北五环内发展得好,所以亦庄在吸收北京中心城区资源时,就有点力不从心。

和浦西只有一江之隔,所以上世纪90年代,浦东沿江地区最快发展起来,然后再不断往东南方向拓展,发展路径是陆家嘴—花木—张江—黄楼(迪士尼),一点点把农田给征服的。

当年把浦东机场造在离市区超级远的东海边,现在看来非常有远见,既给浦东的城市空间拓展预留了充足的余地,又避免了飞机起落扰民问题,同时还给机场本身的后续扩展预留了充足的空间,使浦东机场未来有可能发展成全世界吞吐量最大的机场。

但上海也有规划设计太过超前的“败笔”,那就是临港新城。距离中心城区超过40公里,一路上都是农田,在把市区的资源、资产和人口导流过去的时候,就显得事倍功半,力不从心。

深圳也一样,从最接近香港的罗湖开始发展,一路向西,到福田、再到南山,一直到海没路走了,再往北到宝安、光明,现在又在进一步外溢到东莞临深片区。

深圳最大的优势就是整个城市都是在短短40年时间里从零开始快速长出来的,没有历史包袱,所以深圳的城市布局相比北上广更合理。

所以你要问我对深汕特别合作区怎么看,我是持保留态度的,深圳资源对惠州的外溢辐射才刚刚起来,哪能一下子就跳过硕大的惠州,直接跑汕尾去呢?

在所有新区新城中,我觉得广州珠江新城是非常成功的一个典范,既把广州的老城区和新城区进行了明显的功能区分,又和老城区有机统一,形成一个完整的毫无隔离感的广州城。无论是整体规划还是经济表现,天河区不仅在广州独占鳌头,放眼全球也极具竞争力,珠江新城+金融城不仅现在,未来30年甚至50年,恐怕也依然会是广州的城市中心,这和深圳的多中心城市格局完全不同。

在二线城市里,像成都天府新区,南京江北新区,杭州江东新区、郑州郑东新区、武汉东湖新区都是沿着现有主城区已经扩展到的边缘地带,继续向外延伸出去,所以逐渐和主城区连成一体,成为新的城市中心是必然的。

相反,城市现在其实还没发展到那么大,就在离市区太过遥远的地方完全另起炉灶建一个新城,这就很尴尬了。

还有宁波杭州湾新区也是如此,在距离宁波主城区边缘40公里开外的杭州湾边上打造一个新城市。虽然政府设计的出发点很好,打造又一个“大湾区”,和西岸的杭州,北岸的上海遥相呼应,互为犄角,但问题是这地方两头不着调——宁波的资源输送过来的成本很高,而新区对岸的犄角,其实并非上海,而是嘉兴,距离上海主城区还有十万八千里,上海的资源根本辐射不过来。

对个人来说,“发”就是先得把中小学的基础教育打扎实了,“展”就是到了大学阶段,开始对某些专业进行深入研究。进入职场后也是如此,先要把基本功打扎实了(“发”),再寻找自己最感兴趣和最擅长的细分领域重点突破,获得成就(“展”)。

对城市来说,“发”就是以城市最初的原点为中心,向四面八方扩张,形成一个规模上能称之为“城市”的建筑聚集区,而“展”则是在城市已经形成基本面貌的基础上,人为对某一个方向进行定向突破,伸展城市半径。

像1990年的上海,在进一步“展”的战略抉择上,最终在往南北两翼(闵行、宝山)重点突破和往东(浦东)另起炉灶之间, 选择了后者。

现在这些新城新区,其实都是希望城市能进一步“展”,但“展”离不开“发”,否则就成了无源之水,无本之木。

我家附近步行10分钟的地方,有一个5A级写字楼,每次力嫂和我散步经过,她都会YY:“如果以后在这里上班就好了”。


 

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